本文摘要：11月9日，北京全市16个区县月实行不动产统一注册制度，开始印发新的产权证书。在此之前，广州、青岛、徐州、南宁、义乌等30多个城市早已构建了统一注册。 按照不动产注册联席会议的部署，今年年底全部市县要已完成职责机构统合。各地不动产注册工作的进行，总是被市场与房地产税联系一起。 从2003年开始研究物业税，经过六年时间多地打滑试点，按评估值征收的技术比较成型；再行再加不动产注册带给的基础数据信息，房地产税税的条件日益成熟期。

11月9日，北京全市16个区县月实行不动产统一注册制度，开始印发新的产权证书。在此之前，广州、青岛、徐州、南宁、义乌等30多个城市早已构建了统一注册。

按照不动产注册联席会议的部署，今年年底全部市县要已完成职责机构统合。各地不动产注册工作的进行，总是被市场与房地产税联系一起。

从2003年开始研究物业税，经过六年时间多地打滑试点，按评估值征收的技术比较成型；再行再加不动产注册带给的基础数据信息，房地产税税的条件日益成熟期。现在已需要猜测下一个房地产税试点城市花落谁家，因为房地产税将再行法律，再行在国内实行。作为税改联合主要部门的财政部，回应不会因应全国人大法律。

财政部部长楼继伟在《深化财税体制改革总体方案》通过之后撰文阐述了房地产税改革的思路：对城乡个人住房和工商业房地产专责考虑到税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保留环节税负；强化调研，法律先行，主动前进。不同于之前的物业税和上海、重庆两地的房产税试点，按照楼继伟阐述的改革路径，房地产税改革要对房地产现有各环节税种展开调整，除了税收，收费项目也要划入进去。吞并哪些税种，中止哪些税种，调整哪些税种，现在还有争议。乐观者认为，财税改革是全面深化改革重要一环，房地产税可让在十三五期间落地。

不过，不受法律程序所限，该法最慢通过也要到2017年。不动产统一注册体系：2018年成形不动产统一注册，能在一定程度上抨击房地产市场过盛的投机情绪；所以曾多次有地产大佬嘲讽，不动产统一注册喊出了很多年，仍然没实际动作。

现在，这项工作正在贯彻进行。地方职责机构统合正在前进，根据10月中旬开会的不动产注册工作第四次部际联席会议透漏的信息，目前有数198个市（州）已完成职责统合，1193个县（区）已完成职责机构统合，分别占到全国市县总数的60%、42%。

将原本布满在国土、寄居辟、林业、农业、海洋部门等的不动产注册职责整原以统一的不动产注册部门，牵涉到到人事、编成、机构等调整，并不更容易。按计划，全部市县职责机构统合的工作不应在今年年底已完成。为此，四季度国土部进行专项督查，拒绝精确做到地方职责机构整并具体情况，以职责具体、机构完善、上下交会为标准，成立台账，强力前进；对年底无法如期完成的地方，将明确提出问责的意见和建议。职能的整并只是开始，关键是数据信息分享和服务的提高。

未来，不动产注册有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审核信息、交易信息等应该动态互通分享，不得拒绝不动产注册申请人反复递交。国土资源部政策法规司副司长魏莉华回应，实行统一注册可以厘清当事人的不动产权利界限，提升注册的准确性和权威性，防止权限不明造成的纠纷；创建不动产注册信息依法公开发表查找系统，又可以有效地确保不动产交易安全性。

各地负责管理前进本地区不动产注册的数据统合、终端信息平台的涉及打算工作。如河北明确提出，2016年底前，全面完成制度建设、数据统合和各类不动产注册操作系统软件的融合接入；2017年底前，全省不动产注册信息将构建分享并可获取信息查找服务。在国家层面，不动产注册信息管理基础平台，未来将会在2018年前投放运营，不动产统一注册体系基本构成。

房地产基础数据库：更改中较慢分解不动产注册暂行条例规定，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审核、统计资料等部门应该强化不动产注册有关信息互通分享。江苏一基层地税局官员对21世纪经济报导记者回应，房地产税税首先面对的难题就是房地产信息资源共享的问题。

房地产信息掌控在住建部门手中，税务部门征收必须他们的数据承托。现实是，住建部门掌控的信息也并不完善。

中国人民大学公共管理学院教授曲卫东对21世纪经济报导记者回应，在房地产行业市场化之前，土地多是免费拨给，由企事业单位筹措自辟，住房多在系统内流通，没在公开市场上交易。如北京有大量的央产、军产、事业单位房产，这些房产信息掌控在系统内部，未到政府管理部门注册。

不动产统一注册，有助分解一个原始的基础数据库。不过，数据分解必须时间。

不动产注册暂行条例明确指出，注册遵循严格管理、平稳倒数、方便群众的原则，不动产权利人早已依法拥有的不动产权利，不因注册机构和注册程序的转变而受到影响。各地开始实行统一注册的也多限于恒定换的原则，只有在办理抵押注册、更改注册、移往注册等，才新的办理新的产权证，原先的产权证一样有效地。因此，完善的数据信息必须在更改中较慢分解。曲卫东回应，房地产税税，要确切地告诉某块土地上有多少房屋信息，用途是什么，必须将原本独立国家的土地和房屋信息统合一起。

另外，未来房地产税若以家庭作为征收单元，还必须有家庭、户籍、人口等信息承托。《税收征管法》的修改企图解决问题涉税信息分享这一体制问题。目前《税收征管法》修改草案正在回头法律程序，此前已在国务院法制办公开发表征询过一次意见。

试点12年：从诱导投资到拓展税源房地产税辩论了12年，一路演进，改革方案和侧重点有所不同。2003年10月，十六届三中全会首次明确提出物业税的设想，实行城镇建设税费改革，条件不具备时对不动产税统一规范的物业税，适当中止有关收费。随后，还包括北京、深圳等在内总计十个省市开始物业税打滑试点。当时改革思路是物业税为财产税，为完备我国税制，参考国际惯例按评估值征税。

房地产评估价跟房和地都密切相关，两者无法切割成，所以物业税是将现有持有人环节税种房产税和城镇土地使用税，两者拆分而来。一位曾多次参予北京物业税打滑试点的地税局官员对21世纪经济报导记者回应，税务系统对房产税改革的思路是很具体的，一是将现行房产税和城镇土地使用税拆分成新的房产税，按评估值征收，二是不断扩大征收范围，覆盖面积个人自住房。

在房价低企的2009年和2010年，一托房地产调控、长效机制，不免都有物业税或房产税的身影，调控房价放到更加最重要的方位上。2011年初，经国务院表示同意，上海、重庆两地实行针对个人住房征税房产税的试点。上海试点方案主要针对分批住房，分批住房多达划界征税面积的部分须要纳税。

重庆试点方案调节意图更加显著，主要针对高档住宅和独栋别墅征收。两地都区别对待了本地户籍人口和非户籍人口，非户籍人口征收门槛更加较低。中央财经大学财政学院教授温来成对21世纪经济报导记者回应，上海、重庆两地试点房产税主要就是指房地产市场调控的角度抵达，税收筹措起到放到较为次要的方位。

4年过去了，沪渝两地房价仍在下跌。因此，有人指出两地试点表明房产税对房价调控起到不显著。

也有研究指出，税房产税后，在一定程度上诱导了两地房价过慢快速增长；但房价调控是综合多项因素的结果，如同期上海还有限购令。2013年11月，十八届三中全会全面深化改革的要求中，具体了减缓房地产税法律并主动推进改革。

这落幕了各方对房产税不断扩大试点的庞加莱，房地产税改革要法律先行。2014年6月，《深化财税体制改革总体方案》获得中央政治局审查会通过。

随后10月，财政部部长楼继伟在《欲是》撰文认为，房地产税改革总的方向是，在确保基本居住于市场需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产专责考虑到税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保留环节税负，增进房地产市场身体健康发展，使房地产税逐步沦为地方财政持续平稳的收益来源。作为地方财政平稳收益来源之一，房地产税备受推崇。这有诸多原因，如不动产是地方政府天然优良的税基来源，营改增之后地方缺少主体税种，卖地收益无法维系，必须有更加长年平稳的税收收入等。

房地产税包含：拆分两税还是五税一费房地产整个产业链条税负包含不合理，仍然为外界诟病。研发、建设、交易环节税负较轻，保留环节税负较重，必须主动调整也是业内共识。房地产开发、建设、交易环节牵涉到营业税、耕地闲置税、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等多个税种；保留环节仅有房产税和城镇土地使用税。

社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对21世纪经济报导回应，早前说道的房地产税改革，多指两税拆分，评估征税。现在财政部部长提及要合理设置建设、交易、保留环节税负，获取了一种新的思路，有可能将房产税、城镇土地使用税、耕地闲置税、土地增值税、契税，还有城市基础设施设施酬劳（面向建设单位缴纳的一项费用），这五税一费专责考虑到。

张斌指出，现行房地产行业税费多集中于在建设、交易环节，调整后，住房持有人环节税收减少，建设、交易环节税费适当上升，房价有可能有所调节。之所以是五税一费，因为房地产行业独特的税种，除了保留环节两税之外，还有耕地闲置税、土地增值税和契税；收费项目中，城市基础设施设施费为较小较明显的收费项目。财政部财政科学研究所原所长贾康在拒绝接受媒体专访时也回应，房地产税既还包括房产税，也还包括土地增值税、土地使用税等涉及税种。

未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保留环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费晶格，其最后的大方向有可能是结构性增税，老百姓的税负有可能是减少的。温来成回应，房地产税的改革，牵涉到到既有税种的拆分或中止，拆分哪些，中止哪些，还有争辩。有人指出是拆分两税，有人指出应当牵涉到到更加多税种，比如同时中止政策效果仍然不大好的土地增值税等。

争议待解：改革路径并未达成协议共识房地产税改革，主要是为了筹措地方财政收入，还是为了房地产调控或调节收益，思路有所不同，方案差异也不会相当大。尽管早已经过12年的辩论和有所不同形式的试点，房地产税改革到底怎么改为依然众说纷纭。如果为了筹措收益，有可能拒绝广泛征税。有研究者测算指出，房地产税未来将会沦为地方最重要的收益来源。

中国人民大学财政金融学院教授安体富2012年曾做到过测算。对作为生活资料的首套房征税，根据2010年全国房屋完工面积（假设征税房屋占到一半），2010年全国商品房销售平均价格为5029元/平方米，按照50%的价格评估亲率（即以评估价的一半作为税基），参照国际广泛税率1%来测算（实际税率为0.5*1%=0.5%），当年自荐房产税额为6300亿元，占到GDP比重为1.5%，占到地方本级财政收入比重为15%。

如果区别对待普通住宅和高档公寓、豪宅，后者按照3%的税率和70%的评估亲率（实际税率为0.7*3%=2.1%）来计算出来，当年房产税收益为6571亿元，占到GDP比重为1.7%，占到地方本级财政收入比例为16.2%。无论是15%还是16.2%，房产税在地方税收收入中占比都明显提高。安体富认为，房产税持续、平衡、平稳的收益，可以减轻基层政府的财政困难。如果为了调控房价或调节收益，税收筹措起到将显著弱化。

如只对追加住房、并不大牵涉到存量房的上海方案，以交易价格为税基，实际税率为0.6%，2011年筹措房产税大约为6800万元，占到本级财政收入的0.02%。重庆试点方案，只针对高档住宅的方案，实际税率为0.5%-1.2%，2011年同意税款大约1个亿，占到本级财政收入的0.03%。如果是专责考虑到整个链条的税收，通过房地产税的改革，未来地方财政减免空间有多大，还有一点考量。因为房地产行业贡献的税收占到地方财政收入比重很高。

如四川统计局分析表明，房地产投资早已沦为四川地方税收的主要来源，2010年至2012年，房地产业与建筑业两项税收占到全省地方税收收入的比重分别为43.2％、43.5%和42%。张斌回应，据他测算全国各省（区、市）仅有房地产行业本身的税收，对地方税收的平均值贡献水平大约在35%。

房地产行业税收占到比早已较为低，通过减少持有人环节税负，使得行业税负更进一步减少的空间并不大。土地出让金和房地产税的关系也是绕行不出的话题。温来成回应，房价中相当大比例是土地出让成本，这块收益早已归政府所有；保留环节税房产税，针对还包括土地出让收益的房价更进一步征收，不存在反复征收的指控。

此外，上述江苏地税局官员对21世纪经济报导记者回应，面临个人保留环节必要征收，必需慎之又慎。现实中针对个体户的征收就较为艰难。企业欠税的话，可以通过银行账户展开扣缴；但对个人家庭征收，像房地产税的住房牵涉到到人基本存活问题，无法采行强迫征收措施。

最重要的是，房地产税法律需经法定程序，公开发表印发，递交人大常委会重复审查会，过程中各方意见冲突也少不了。多位业内专家对21世纪经济报导记者回应，针对个人或家庭的直接税法律，一定要让程序充足公开发表半透明，让各方观点充份传达，希望谋求各方共识，要谨慎发售。

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