本文摘要：l土地市场经常出现成交量增加、成交价综合楼面价下降、成交价溢价率下降特点，表明昆明土地市场竞争日趋激烈。l优质办公市场招揽量明显减小、空置率上升，表明市场活跃度提升，优质写字楼对租户吸引力提升。未来盘龙区核心商务区的构成将对昆明办公市场产生深远影响。 l优质零售商业物业市场展现出稳定。未来全国著名商业地产品牌集中于进驻将转变昆明零售商业市场面貌。 l楼市调控加码，未来住宅市场机会点在于培育出租市场，构成出租并购荐的市场格局。

l土地市场经常出现成交量增加、成交价综合楼面价下降、成交价溢价率下降特点，表明昆明土地市场竞争日趋激烈。l优质办公市场招揽量明显减小、空置率上升，表明市场活跃度提升，优质写字楼对租户吸引力提升。未来盘龙区核心商务区的构成将对昆明办公市场产生深远影响。

l优质零售商业物业市场展现出稳定。未来全国著名商业地产品牌集中于进驻将转变昆明零售商业市场面貌。

l楼市调控加码，未来住宅市场机会点在于培育出租市场，构成出租并购荐的市场格局。昆明，2018年8月30日全球领先的房地产服务营运商戴德梁行今日公布了昆明市2018年上半年房地产市场报告，总结了2018年上半年昆明市房地产市场的发展情况，同时对未来昆明房地产市场发展作出了未来发展。

土地成交量加价减 市场竞争日趋激烈2018年上半年，昆明市房地产市场整体展现出杰出。土地市场中，截至2018年6月31日，昆明市通过招拍挂成交价土地3059亩，同比上升34.86%；综合楼面地价同比下降16.67%，超过2718元/平方米；同时，土地成交价溢价率为21.89%，同比快速增长12.6%个百分点。这些数据指出房地产开发企业在提供坐落于昆明市的研发用地时成本提升、可玩性下降。

近年来，昆明房地产市场发展势头较好，众多一线开发商转入昆明市场，令其昆明土地市场竞争日趋激烈。在土地成交价产于方面，官渡区成交价规模占到全市的33%，忽得头筹；而五华区则沦为昆明2018年上半年土地成本最低的城区，综合楼面地价为3916元/平方米。在所有成交价的土地中，按可建建筑面积展开计算出来，商业体量与住宅体量之比约为1：3，成交价结构更为身体健康。办公市场：招揽量明显快速增长 盘龙区核心商务区正在构成2018年上半年，昆明市无追加优质办公物业投入市场。

在出租末端，昆明市优质办公市场展现出活跃，截至2018年6月31日，昆明优质写字楼袭港清净招揽量114,367平方米，环比快速增长130.13%，表明昆明优质办公物业市场需求充沛；同时，空置率环比上升9.43个百分点至33.55%；而平均值租金则环比上升2.97%至94.2元/平方米/月，表明部分物业通过以价换量的形式更有租户，减少物业的空置率，提升物业的去化水平。各个主要区域中，西山区招揽量超过8.3万平方米，沦为昆明优质办公市场2018年上半年展现出最活跃的区域。值得注意的是，上半年昆明写字楼租户更加注目入市时间较短、体量大的新项目，楼龄较低（高于3年）的写字楼招揽量占到总招揽量的大约93%、体量大（低于中值51200平方米）的写字楼招揽量占到总招揽量的79%。

这表明昆明优质办公市场经过近年来的发展，对优质物业的接受程度明显提高，未来，追加写字楼出租市场需求向硬件标准更高、服务更佳的优质写字楼集中于的趋势将更为显著。在未来供应方面， 2018年追加供应量并不大， 2019年昆明将步入341,000平方米优质物业入市，且在盘龙区核心商务区集中于趋势显著。

2019~2020年，昆明一环内及周边将有多个优质写字楼项目入市，其联合特点是体量大、规格低、业权单一。戴德梁行成都公司写字楼部董事席芳女士指出：未来供应量减小，将在短期内对昆明优质办公市场带给空置率升高的压力，更为陈旧、竞争力严重不足的楼宇将面对更为残忍的市场竞争。

同时，随着昆明写字楼市场的之后发展，未来低规格、高标准服务、由富有经验的运营商运营的优质写字楼在市场中的比例将持续提升，昆明市楼宇经济将保持高速发展，优质的办公服务商也将在这个市场中有所进帐。优质零售商业市场：市场展现出稳定 未来将迎著名商业地产品牌集中于进驻2018年上半年，昆明市优质零售商业市场某种程度没能步入追加供应，展现出安静。总体上看，报告期内，昆明优质零售商业市场袭港清净招揽量28,702平方米，环比上升79%；租金水平环比上升1%至455元/平方米/月；空置率环比上升1.6个百分点至6.1%。

市场租金变化在合理波动范围内，而招揽量上升的最重要原因为空置的零售商业面积持续上升，仍未新的物业入市，租户容易寻找适合的物业入驻。值得注意的是，昆明市商品零售额、餐饮收益大幅提升，表明强大的消费力和快速增长的消费性欲；同时，更为陈旧、缺少体验感的百货商场的零售物业形态对于购物消费者的吸引力也在上升，不受网购冲击相当严重，市场份额大幅上升。

这表明昆明市也在步入购物中心代替传统百货地位的进程中，购物中心顾及零售商业、餐饮业、体验式商业，对于购物者吸引力提升，是昆明零售商业市场未来的主力物业形态。8月，书店品牌言几又云南首店在昆明公园1903开业。言几又将公共空间、餐厅、咖啡馆、餐厅、文创与传统书店融合，入驻凯德天府、来福士、大悦城等优质购物中心，提高购物中心调性的同时，也提高了购物中心人流、快速增长缩短了消费者待命时间，在成都零售商业市场早已创建了较好口碑。在未来，言几又等新兴书店品牌的来临还将之后提高昆明商业市场中文创类业态的话语权，让昆明人的精神生活更为非常丰富。

未来供应方面，昆明零售商业未来供应量极为相当可观，据估计2018年下半年入市的优质零售商业规模将超过大约37万平方米，将很大地减轻目前昆明优质零售商业物业供应量严重不足的现状。昆明市的商业潜力正在渐渐为人所知，全国性著名商业地产品牌将在未来数年内持续进驻。

根据戴德梁行计算出来，2018~2021年，还包括大悦城、万象城、吾悦广场、恒隆中心广场太古里等全国著名的商业地产品牌将相继在昆明开业，昆明市场中的全国性商业地产品牌占比将从当前的23%提高至31%。在全国性商业地产品牌集中于进驻昆明市场的同时，新的零售品牌也将随之进驻，转变昆明零售市场面貌。戴德梁行成都公司商业地产部董事钱峰指出：未来昆明零售商业供应量极大，追加项目能级更高，对于本地传统零售商业物业不致产生冲击，昆明市场将因此面对配对。随着昆明人消费年轻化、多元化，与其他经历过此历史阶段的一二线城市相近，昆明零售商业市场中体验类业态的占比和品质将大大提升，让昆明人的生活更为丰富多彩。

住宅市场：及时调控防止楼市短路2018年上半年，成交量与成交价皆表明昆明住宅市场成交价充沛，成交价总面积逾221万平方米，6月成交价均价13000元~14000元/平方米。在各大城区中，官渡区成交量仅次于，总计成交价91.6万平方米住宅，占到全市成交量的44%。自2017年6月成交价均价斩万之后，昆明楼市经常出现短路风险，昆明市政府施行印发《关于更进一步平稳商品住房市场有关问题的通报》，开始针对楼市展开调控，其主要内容还包括：出租汽车：成年的非本省户籍统一身份自然人仅有可在主城五区、三个国家级研发园区内出售一套商品住房；停止未成年、非本省户籍自然人在出租汽车区内的购房资格；禁售：新的主办权预售证项目、2017年1月1日后主办权预售证未售项目需拒绝接受商品房价格管理；商品房严苛按照一房一价对外销售，每12个月销售价格下潜不得多达6%。

秉持房住不炒的原则，在更为严苛的房地产调控政策的起到下，昆明市住宅市场将未来将会重返理性，并维持身体健康发展。戴德梁行成都公司住宅部董事谢普丞指出：未来，在全国楼市调控大大加码的背景下，昆明市住宅市场调控政策放开的可能性并不大。同时，昆明在政策推展下，探寻出租模式、创建出租市场以符合居住于市场需求的进程也在减缓，昆明将和国内众多一二线城市一样，未来将会步入出租市场的较慢发展。

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