本文摘要：面粉喜过面包是造成房价下跌的最重要原因之一。记者今日从市国土资源局了解到，为贯彻落实中央关于住房居住于属性定位精神，诱导土地交易市场过度抹黑，平稳房地产市场预期，维持长沙市房地产市场稳定身体健康发展，《长沙市住宅用地缩房价、竞地价试点操作者规则（全面推行）》（全称《操作者规则》）近日通过市政府常务会议审查会通过，将于近日月开始实行。

面粉喜过面包是造成房价下跌的最重要原因之一。记者今日从市国土资源局了解到，为贯彻落实中央关于住房居住于属性定位精神，诱导土地交易市场过度抹黑，平稳房地产市场预期，维持长沙市房地产市场稳定身体健康发展，《长沙市住宅用地缩房价、竞地价试点操作者规则（全面推行）》（全称《操作者规则》）近日通过市政府常务会议审查会通过，将于近日月开始实行。根据《操作者规则》，今后长沙在住宅用地拍卖会过程中，将再行原作住宅销售禁售，然后根据住宅销售价与住宅综合开发成本，按不低于土地上海证券交易所起始价的150%，综合确认土地交易最低禁售；当竞价超过最低禁售时，仍有二个或二个以上竞买人拒绝之后竞买的，暂停网上竞价，改回现场摇号产生竞得者。

0731地产研究院权威理解：禁售+熔断两面夹攻操作者规则原作住宅销售禁售，并将此价格作为转让条件载入土地出让合约，且土地交易最低禁售不得低于上海证券交易所起始价的150%，多达150%熔断机制启动。禁售+熔断堪称绝配组合拳，缩交易最高价能诱导土地价格持续下跌，让低溢价土地无所遁形，从源头上制止了商品房价格的下跌；而将住宅销售价载入土地出让合约则是先发制人，预先等价开发商的价格预期，进而促成开发商基于研发利润理性拿地。特别是在是与之前的人才新政互为交织，对于大部分毕业两年内的本科以上的对房价望而止步的青年来说，这是一场及时雨。

摇号+调高容许具体操作精细此次新政某种程度是投出了熔断和摇号的旗号，更加规定了明确的可操作者规则，堪称干货满满。摇号确保了竞买人的公平，给大家反映公平正义的土地市场，而调高有限则给竞买过程降温，让可怕的土地投机不道德冷静下来，容许住宅土地价格的更进一步下跌，确保住宅市场的居住于本性不被掩饰。

避免灰色区间严禁关联围号不容许与同一公司有关联企业参与土地竞买、土地竞得人在获得土地后不得再行调整规划。一方面防止了多家关联企业围号造成的结果有失公允，另一方面必要杜绝了拿地后变更土地用途的可能性，确保了住宅用地不被挪为他用，给市场充足的刚须要住宅用地供应。

总之，此次土地新政反映了政府调控房地产市场的决意，我们也期望预计有更加多的刚刚须要住宅用地供应，让刚刚须要住宅的下跌过慢的房价降下来。措施：竞价超过最低禁售时改回摇号产生竞得者《操作者规则》规定，实施缩房价、竞地价的仅有限于于市土地管理委员会确认的住宅用地试点地块。市国土资源局和湘江新区国土规划局委托土地评估公司对上海证券交易所宗地的房屋销售价格展开评估，确认白鱼上海证券交易所宗地房屋销售价格并送来发改委审查；市寄居建委对项目谦和比例、采行装配式建筑的比例和钢架组装亲率以及否须要精装修明确提出明确拒绝，递交土委会审议。

根据《操作者规则》，试点地块将采行禁售熔断机制，即市国土部门将分别根据市发改委审查的住宅销售价格和市住建委获取的住宅开发成本，按不低于土地上海证券交易所起始价的150%，综合制订土地交易最低禁售。试点土地拍卖时，当宗地竞价并未超过最低禁售，最低报价人即为土地竞得人；当竞价超过最低禁售时，如无人自由选择参与现场摇号,则此宗地由报价超过最低禁售的竞买人竞得；当竞价超过最低禁售时，如仅有一个竞买人自由选择参与现场摇号，则此宗地由该竞买人竞得；当竞价超过最低禁售时，仍有二个或二个以上竞买人拒绝之后竞买的，暂停网上竞价，改回现场摇号产生竞得者。《操作者规则》对网上上海证券交易所期和竞价期报价规则也展开了一定调整，首先将把住宅销售价载入上海证券交易所公告并审批，将土地交易最低禁售设入上海证券交易所交易系统。如交易起始价与最低禁售完全相同，在上海证券交易所累计后只有一个竞买人报价的，则该宗土地以起始价成交价；如有两个以上竞买人报价并申请人参与摇号的，上海证券交易所累计后，在规定时间已完成资格审查，可参与现场摇号，确认竞得人。

《操作者规则》规定，竞买人在网上上海证券交易所期间，不能展开一次有效地报价，且报价不得多达一个调高幅度，第一个报价的竞买人不能按起始价报价。竞买人在网上竞价期报价每次不能减少一个调高幅度。竞买人在网上上海证券交易所期必需展开一次有效地报价才不具备竞价和申请人摇号资格。如在网上上海证券交易所期间有效地报价已超过最低禁售，并未获得有效地报价的竞买人可在上海证券交易所累计前以最低禁售作为有效地报价申请人摇号资格。

目的：指出调控决意，确保刚刚须要市场市国土资源局涉及负责人告诉他记者，《操作者规则》的实施指出长沙市委、市政府对房价调控的决意。通过采行缩房价+竞地价+摇号的土地交易新规则，政府将部分土地收益让有利于民，并拒绝土地竞买人获得土地后，研发建设的住宅商品房不能按政府限定版房价销售。

政府通过房屋禁售销售调控住宅商品房市场，从而平稳购房者预期，诱导房地产市场抹黑。该负责人说道。防止再行拍电影高价地，平稳楼市和房价，能更佳地维护刚刚须要。

上述负责人回应，按照长沙市房地产市场精准调控的拒绝，对住宅商品房展开分类调控，将住宅房屋销售市场分成高端提高型、中端刚刚需型、低端保障型。《操作者规则》主要针对长沙中端住宅商品房刚刚须要市场，通过限定版住宅销售价和土地最低拍卖价，确保刚刚须要住宅商品房有充裕土地供应，保证刚刚须要购房者有房可买，也负担得起房；高端提高型住宅商品房则根据市场需求，认同市场规律，土地由市场权利竞价，政府通过财税政策展开调节；低端保障型住宅主要通过廉租房等保障性住房政策解决问题。容许：不容许与同一公司有关联企业参与竞买市国土资源局涉及负责人讲解，接下来将按照边中举边完备原则，再行挑选一定数量的纯住宅用地按《操作者规则》上海证券交易所转让。

记者了解到，试点地块房屋销售价格由发改部门根据长沙市内五区2016年10月份房屋销售均价和现时房屋销售价综合确认，保证房屋销售价维持在合理区间。住建部门根据试点地块测算住宅商品房开发成本（不含一定利润）。国土部门根据房屋销售价与开发成本确认土地竞拍最低禁售。

公共资源交易中心负责管理的组织土地网上上海证券交易所转让，如有两个以上竞买人报价超过土地最低禁售则改以现场摇号确认土地竞得者，为容许一个竞买人同时的组织多家关联企业围号，在竞买人资格审查时，除强化竞买保证金审查外，不容许与同一公司有关联企业参与土地竞买。为确保项目研发品质，土地竞得人在获得土地后将无法再行调整规划，必需严苛按照城市规划研发建设，城乡规划部门在项目规划方案审核时要加强监督指导，保证项目具备与房价地价相匹配的品质和基础设施设施。住建部门按规定确认刚刚须要住房的户型和面积及开发商谦和比例，明确提出住宅精装修拒绝和装配式建筑比例，同时强化项目建设质量监管，保证限价房质量。

为确保房屋销售价格，土地上海证券交易所前，在上海证券交易所公告中具体房屋销售价格，土地竞买人获得土地后，国土部门将房屋销售价格作为转让条件载入土地出让合约；项目竣工后，由住建部门根据土地出让合约誓约的销售价格办理房屋销售审核，涉及部门按有关规定核定购房者资格。积极开展缩房价+竞地价+摇号的试点，是近期强化长沙房地产市场调控的必须，今后将根据长沙房地产市场态势，视情况确认土地上海证券交易所交易方式。市国土资源局涉及负责人说道。长沙市住宅用地缩房价、竞地价试点操作者规则（全面推行）根据住房和城乡建设部国土资源部《关于强化近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通报》（建房〔2017〕80号）和《长沙市网上上海证券交易所转让国有建设用地使用权规则》（宽政发〔2013〕21号）文件拒绝，融合我市实际，制订本补足规则。

一、适用范围本办法仅有限于于市土地管理委员会确认的住宅用地缩房价、竞地价试点地块。二、原作住宅销售价格市国土资源局和湘江新区国土规划局委托土地评估公司对上海证券交易所宗地的房屋销售价格展开评估，确认白鱼上海证券交易所宗地房屋销售价格并送来发改委审查，报市土委会审议。

三、原作开发方式市寄居建委对项目谦和比例、采行装配式建筑的比例和钢架组装亲率以及否须要精装修明确提出明确拒绝，递交土委会审议。四、原作上海证券交易所转让宗地交易最低禁售市国土资源局和湘江新区国土规划局分别根据市发改委审查的住宅销售价格和市住建委获取的住宅开发成本，按不低于土地上海证券交易所起始价的150%，综合制订土地交易最低禁售，报市土委会审议。五、调整网上上海证券交易所期和竞价期报价规则1、将住宅销售价载入上海证券交易所公告并审批，将土地交易最低禁售设入上海证券交易所交易系统。

2、如交易起始价与最低禁售完全相同，在上海证券交易所累计后只有一个竞买人报价的，则该宗土地以起始价成交价；如有两个以上竞买人报价并申请人参与摇号的，上海证券交易所累计后，在规定时间已完成资格审查，可参与现场摇号，确认竞得人。3、竞买人在网上上海证券交易所期间，不能展开一次有效地报价，且报价不得多达一个调高幅度，第一个报价的竞买人不能按起始价报价。4、竞买人在网上竞价期报价每次不能减少一个调高幅度。

5、竞买人在网上上海证券交易所期必需展开一次有效地报价才不具备竞价和申请人摇号资格。6、如在网上上海证券交易所期间有效地报价已超过最低禁售，并未获得有效地报价的竞买人可在上海证券交易所累计前以最低禁售作为有效地报价申请人摇号资格。六、调整竞得人证实方式1、当宗地竞价并未超过最低禁售，最低报价人即为土地竞得人。

2、当竞价超过最低禁售时，如无人自由选择参与现场摇号,则此宗地由报价超过最低禁售的竞买人竞得。3、当竞价超过最低禁售时，如仅有一个竞买人自由选择参与现场摇号，则此宗地由该竞买人竞得。4、当竞价超过最低禁售时，仍有二个或二个以上竞买人拒绝之后竞买的，暂停网上竞价，改回现场摇号产生竞得者。

七、其他规定1、土地竞得人在获得土地后不得再行调整规划，必需严苛按照土地出让合约誓约的土地利用条件展开研发建设。2、市寄居建委要强化项目建设管理，对装配式住宅和精装修严格把关，保证项目质量。3、房屋竣工后，住宅销售由市寄居建委根据土地出让合约誓约的住宅销售价办理销售审核。4、本试点操作者规则（全面推行）并未规定的，按照《长沙市网上上海证券交易所转让国有建设用地使用权规则》规定继续执行。

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