本文摘要：2019年1月9日全球领先的房地产服务商戴德梁行举办2018深圳房地产市场年度发布会, 对2018年深圳房地产市场的发展情况展开了全方位、深层次的理解，并对2019年深圳楼市的南北及各物业市场的发展趋势展开了预判。住宅市场方面，731新的政令市场更进一步并转冻，全年商品住宅新房成交价面积257.8万平方米，与2017年的历史低点比起下降13.9%。成交价均价为54,128元/平方米，房价下跌势头被实质性遏止，价格曲线持续稳定。

2019年1月9日全球领先的房地产服务商戴德梁行举办2018深圳房地产市场年度发布会, 对2018年深圳房地产市场的发展情况展开了全方位、深层次的理解，并对2019年深圳楼市的南北及各物业市场的发展趋势展开了预判。住宅市场方面，731新的政令市场更进一步并转冻，全年商品住宅新房成交价面积257.8万平方米，与2017年的历史低点比起下降13.9%。成交价均价为54,128元/平方米，房价下跌势头被实质性遏止，价格曲线持续稳定。

写字楼市场方面，全年甲级写字楼追加供应量超过70万平方米，虽然经济下行使得写字楼市场需求在下半年经常出现上升迹象，不过全年45.6万平方米的招揽量仍是历史次低。年末平均值租金大位中同比扰减2.9%至276.6元/平方米/月。

商业市场方面，虽然高达51.7万平方米的新供应量令其市场竞争激化，但新的入市的优质购物中心特色创意不断涌现，成熟期项目也大力升级调改，至年末主要市场指标依然具备更为稳定的展现出优质购物中心空置率同比小幅下降1.3个百分点至4%，拟合租金层平均值租金主要不受结构性因素影响上升7.3%至870元/平方米/月。投资市场方面，2018年深圳大宗交易市场整体展现出依然十分活跃，全年袭港交易总额大约280亿元。

其中，优质写字楼资产倍受投资者注目，在全年大宗交易总额中占到比近50%。在粤港澳大湾区规划的受到影响下，寄予厚望深圳长年发展的投资型买家渐渐激增。

商业市场：商业网点日趋密集，购物中心创意调改常态化2018年，全市优质购物中心追加供应51.7万平方米，总存量下降至378万平方米。新的发售的项目创意大大，各具特色，如深业上城引入了全球首个无印良品三合一项目、深圳首家索尼直营店、在购物中心顶层打造出商业小镇；南山万象城作为深圳第二座万象城，谓之了入80多家首入深圳的品牌，并打造出全国商业地产界首个东方美学主题的文化消费空间前檐除不遗余力的特色塑造成外，追加供应主要集中于人流密集的商务区或人口集中于的成熟期居住区，这些因素联合促成市场在忍受供应压力的情况下，主要指标依然具备更为稳定的展现出年末优质购物中心空置率同比小幅下降1.3个百分点至4.04%，拟合租金层平均值租金主要不受结构性因素影响上升7.3%至870元/平方米/月。优质项目的不断涌现，不仅在增量市场导致白热化的竞争，也对存量市场包含压力电磁辐射半径交叉重合的情况下优质新项目的入市一方面强化了区域整体的商业氛围，同时也往往带给消费的分流戴德梁行对典型优质购物中心销售额的追踪表明，总量下降的同时，区域竞争经常出现时各个项目营业额亦此消彼长。而此时经营者也往往不会利用调改升级来稳固自身竞争力，以增进销售额的持续增长。

如海岸城在永旺餐馆撤场后对海岸城西区24,000平方米的空间展开了焕新的改建，引入100家新的品牌，设施设施及细节服务方面某种程度有全新升级，如育婴室、即时翻译成等，以更进一步提高体验感觉。KK One开业两年多持续调整，2018年上半年销售额环比快速增长60%。皇庭广场2018年调整升级的品牌数量约120多家，同时前三季度的销售整体提高30%。在已沦为成熟期购物中心经营常态的调整中，亲吻智能化、顺应新生代市场需求是主要的调整方向。

新零售代表品牌超级物种、盒马在深圳都有更为较慢的扩店，是购物中心热衷引入的品类。随着种草、发票文化的流行，视觉效果和生产话题倍受商家推崇；喜茶、Lady M等网红茶饮及甜品作为流量担任，完全沦为新开业和调改后的颇受欢迎购物中心的标配；诚品生活、MUJI无印良品三合一项目等提倡生活方式的子集店颇受年长客群的青睐持续的创意为购物中心带给了新的生机。2019年，深圳未来将会步入大约77万平方米的优质购物中心，招商压力不可小觑，其中多达一半面积集中于在商业氛围成熟期的福田中心区，还包括中央大街、五谷丰登金融购物中心等。

另一方面，还包括西丽、龙华在内的非中心区将有数个项目入市。从未来供应项目选址来看，大部分项目沿轨交沿线或人口密集区产于。程家龙先生认为，面临先前居高不下的供应量，新项目的创意和成熟期项目的调改将持续承托深圳商业市场的发展，而整体市场的空置率也将预示集中于供应的持续经常出现而被拉高。

住宅市场：多轮调控之下楼市步入短距离去化期，长效机制胆房地产市场长年平稳2018年，全国房地产市场沿袭了频密调控、持续放宽的节奏，至极力遏止房价下跌拒绝明确提出之后，有所不同层级城市的楼市趋向稳定的走势渐渐明朗。在深圳市场，虽然严苛的调控措施已令其市场在2017年南北冷清，但禁售政策之下，一手市场的关注度被提升，激进的指导价格也促使了上半年多个豪宅个盘的热卖。整体沉闷、个盘火热的局面对市场情绪产生了较小影响。

年中深圳新增了史上最严的731新政，缩企限售限商多管齐下，市场立即更进一步并转冻，禁售政策引领市场预期的效果也开始显出。近几个月以来，供应向来短缺的深圳推盘量大增一方面开发商出于回现压力而加快推售，同时对市场南北的不悲观预期也是其转变前期惜售策略的原因之一，然而市场未经常出现显著反应，商品住宅成交价仍然下滑。全年来看，全市商品住宅新房批准后预售面积331.3万平方米，同比下降29.6%；成交价面积257.8万平方米，与2017年的历史低点比起下降13.9%。

多达两年的持续下滑，市场对价格的支撑力也随之巩固。加之新房禁售对房价预期的影响力，房价下跌的势头被实质性遏止，价格曲线也展现出出有持续稳定的态势，2018年，全市商品住宅新房成交价均价为54,128元/平方米，上升0.6%。

分区域来看，宝安区和龙岗区一直是成交量仅次于的两个区域，成交价占到比达81%。而福田区与南山区则是均价最低的区域，2018年分别为93,803元/平方米、92,095元/平方米。在二手市场，成交价热度某种程度下滑，2018年全年成交量为530.6万平方米，之后保持低位。

严苛的调控政策某种程度波及二手房，同时，禁售政策之下一手房的套利空间、较高的税费成本使得二手市场的关注度更进一步减少。根据戴德梁行对样本中高端商品住宅的监测，在经历第三季度的一段时间稳定之后，四季度售价指数环比下降4.8%，也呈现高位回升的走势。戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生指出，2018年市场热度的明显上升，反映了持续了解的调控政策逐步接到了平稳市场和平稳预期的效果。也正因如此，10月末中央政治局会议对房地产市场只字未提，侧面体现出有随着调控效果的显出，楼市泡沫风险警戒度有所减少。

与此同时，当前经济形势下房地产市场的平稳、谨防大起大落毫无疑问是维持我国经济平稳的最重要组成部分。融合建设长效机制的整体考量，传统销售市场的平稳也是住房制度改革的最重要前提，预计短期内楼市调控恐难断裂，中央及地方对保持房地产市场平稳的调控方向会挽回。

与此同时，前期为楼市降温而发售的过分苛刻的政策在市场平稳的情况下未来将会有助于放开，以反对自寄居市场需求，避免市场过冷引起系统性风险。对于深圳市场，戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士指出，以高新技术产业、金融业、现代物流业、文创产业等为支柱的产业结构使深圳在全国经济转型升级的背景下仍具备更为引人注目的优势，特别是在是近年来愈发突显的科创属性也让我们看见经济快速增长的持续动能。城市经济发展的态势也承托了房地产的持续市场需求。

而在稳字当头和增进市场长年身体健康发展的方向下，2019年深圳住宅价格总体目标仍是保持平稳，我们预期局部市场小幅下探的可能性低，而成交量未来将会在供应和价格性刺激下有所快速增长。长年来看，深圳在全国首度发售的二次房改将减缓新型住房制度的建构，高端有市场、中端有反对、低端有确保的多层次、多主体、多渠道的住房体系未来将会加快构建。长租公寓市场：深圳市场产品类型比较单一，仍遗多元化发展空间住房出租市场作为房地产市场长效机制建设的最重要组成部分，自去年以来获得从中央到地方全方位的反对，有数50多个城市公布了住房出租市场政策。出租领域的金融创新、运营创意等大大发售，通过城市更新、土地出让等获取的出租住房空间更加多。

作为一座年长的移民城市，深圳出租市场蕴藏的极大市场需求更有各类住房出租运营商竞相布局。除传统的城中村、商品房、公租房等获取的出租住房外，多个品牌长租公寓近年来如雨后春笋般经常出现在深圳市场，各类品牌有数40多家，具备一定知名度的公寓品牌在深圳完全皆有布点。根据戴德梁行对万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、城家公寓、世联红璞5家典型品牌长租公寓深圳市场的统计资料，在总计57家门店中，非中心区域占到比58%，租金水平高、邻近产业园或地铁沿线的区域是宽出租公寓注目的选址地。

而产品类型主要针对白领这一主流客群，五大样本品牌长租公寓的平均值租金大约108.2元/平方米/月，与戴德梁行监测的样本中高端商品住宅平均值租金基本持平。不过由于面积差异，长租公寓一般具备较低总价优势。

与其他城市的长租公寓市场比起，深圳市场现阶段产品比较单一，缺少高端公寓、蓝领公寓等多元化的产品类型，这也意味著长租市场未来仍具备相当大的发展空间。写字楼市场：金融业市场需求低迷，TMT、专业服务业对出租市场需求构成有力承托2018年，深圳甲级写字楼追加供应量超过70万平方米，同比增加17.6%，但仍归属于高位。

在整体经济遭遇一系列负面因素影响下，企业经营所面对的压力及其对于未来的上行预期，令其写字楼市场需求在下半年经常出现显著的上升迹象，不过全年45.6万平方米的招揽量仍是历史次低。而另一方面，持续的高供应下，2014-2018年甲级写字楼平均值供需比下降至1.3，与2009-2013年的1.1比起，市场压力有所下降。至年末，全市甲级写字楼空置率同比下降3.1个百分点至15.7%，全市总存量下降至499万平方米。在监管放宽的同时，P2P企业爆雷、债券债权人等多重负面因素使得金融业市场需求上升，金融企业挤满的福田中心区受到一定拖垮，市场活跃度减少，甚至经常出现租给客及金融类企业退租的情况，年末空置率较上年末下降2.9个百分点至13.8%，平均值租金为307.6元/平方米/月，同比下降0.8%。

另一方面，极具成长性的科技类企业在此背景下却仍具有十分引人注目的展现出，出租成交价活跃且多大面积出租。作为深圳科技企业的集中地，南山写字楼市场发展快速增长，特别是在是后海片区，市场认可度渐渐提高，租金水涨船高，再加年内深圳湾1号中心、中国华润大厦等高端物业投入使用，更进一步拉升租金，年末南山区租金同比下降16%至241元/平方米/月，已打破商务市场热度渐渐上升的罗湖区，空置率则在集中于供应下下降1.38个百分点至20.7%。从行业市场需求来看，金融行业所面对的总体萧条的状况令其其在甲级写字楼出租活动中的比例大幅度增加，在2017年10月至2018年9月的出租成交价面积中仅有占15%；而随着深圳TMT行业的高速发展，资金投入及人才投放大大提高，对办公环境的拒绝也更加低，甲级写字楼受到更加多科技企业的注目，在甲级写字楼出租成交价面积的占比超过36%；除此之外，专业服务业占到比大幅度提高至31%，其中牵头办公的大幅度扩展是最重要影响因素之一。

在资本市场的助力下，牵头办公品牌运营商在过去两年较慢布局深圳市场，根据戴德梁行统计资料，截至2018年末，品牌运营商已在深圳运营牵头办公门店50个，面积总计大约178,122平方米，其中在甲级写字楼闲置面积 65,026 平方米。沦为甲级写字楼市场的最重要招揽力量之一。然而在有所不同的策略、成本和模式之下，如何面临2019年经济不悲观预期及深圳办公楼市场供应持续放量带给的竞争压力，将是牵头办公运营商放在眼前的考验。张晓端女士认为，2019年低供应量的趋势将持续，融合目前市场开建项目工程进度，2019年写字楼市场供应理论上或超过190万平方米。

但融合历年项目入市推迟的规律，及考虑到大量总部物业在项目工期把触方面比较严格，我们大体预计2019年新的投入使用的甲级写字楼总量或近百万。而同时总部自身及其上下游企业对于物业的闲置也将去化大部分的追加供应。分区域来看，前海将步入集中于供应期，后海及工业园园片区也仍然是新的供应的热点区域，市场压力不可小觑。

明年的经济环境仍有较多不确定性，但考虑到深圳科技类企业的高成长性，以及大量总部物业自身的闲置去化，需求面有一定的承托，然而在海量追加供应下，全市租金及空置等方面仍将面对压力。投资市场：深圳大宗交易市场渐渐重返理性专业，外资机构比例或将快速增长纵观2018年深圳大宗交易市场，整体展现出依然十分活跃，全年袭港交易总额大约280亿元，其中，优质写字楼资产倍受投资者注目，占到全年大宗交易总额的将近50%。相比2017年，深圳的大宗交易额有将近20%的回升，除了整体宏观金融环境对投资者资金面的影响之外，政策方面对于市场的引领也起了一定的起到；深圳于2018年实施一系列对于城市更新、工改项目的政策调整，期望引领工改工项目重返产业本质，对增进城市更新市场理性、有序发展起着一定的起到，因此，工业厂房的交易较2017年有所上升。

在房住不炒的背景下，深圳731政策的实施，容许企业购房并对住宅及公寓的短线二手交易作出了容许，对短线投资起着相当大的抑制作用，全年公寓、住宅类大宗交易也有上升。近年来，深圳发展快速增长，商务环境较好，大宗交易市场日益活跃，在粤港澳大湾区规划的受到影响下，寄予厚望深圳长年发展的投资型买家渐渐激增，其中由戴德梁行资本市场团队在2018上半年促使坐落于福田中心区的国际商会中心部分楼层的成交价，就是一个典型的机构投资项目，同时也是深圳近年来首宗确实意义上的外资机构投资人转入深圳市场并购成熟期优质物业的案例，具备标志性意义；与此同时，出租型买家仍是传统大宗交易主力，例如广州银行并购招商太子湾商务广场D栋。另一方面，深圳城市更新政策在工改、用途更改方面的依法规范，令其开发商的投资决策愈发慎重与理性，相比2017年有较大幅的增加。

受到宏观的融资环境削减、监管趋严的影响，内资买家优势不若以往，在2019年的投资将依然维持比较慎重的态度；但从另一方面来看，基于市场环境下的现金流压力减小，预计将不会有更加多的可售物业或资产包经常出现，同时资产定价也不会归趋理性，不利于大宗交易市场的长年发展，享有整体运营及资产管理能力与经验的机构投资人优势将渐渐显出。与北京、上海及广州对比，在大宗交易的投资者结构中，深圳的外资买家占到比远高于其他城市；在外资持续增大粤港澳大湾区投资力度、内资买家优势显著增加的背景下，戴德梁行预计在接下来的几年中，深圳大宗交易市场的外资机构比例将渐渐减少；戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒回应：粤港澳大湾区以及深圳的市场获得大量的海内外投资机构的注目，我们对于深圳的大宗交易市场维持大力悲观的态度。

未来发展2019，我们坚信核心区域的优质写字楼及购物中心将持续受到注目；同时，有提高价值与改建机会的存量物业将更进一步获得市场的注目。

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