本文摘要：1、TOP3总规模同比下降超强20%，房企竞争激化中的规模断层年中大战的硝烟还未散尽，新一轮战斗的鼓点早已听见。下半年首月，棚改政策放宽，融资可玩性增大，房地产市场集中度更进一步提高，长尾产于早已构成。从观点指数2018年1-7月中国房地产企业销售金额TOP100来看，1-7月各阶梯的规模增长速度皆有有所不同程度上升，期中考试之后的一段时间安静，不应是旺季之前的调整和打算。

1、TOP3总规模同比下降超强20%，房企竞争激化中的规模断层年中大战的硝烟还未散尽，新一轮战斗的鼓点早已听见。下半年首月，棚改政策放宽，融资可玩性增大，房地产市场集中度更进一步提高，长尾产于早已构成。从观点指数2018年1-7月中国房地产企业销售金额TOP100来看，1-7月各阶梯的规模增长速度皆有有所不同程度上升，期中考试之后的一段时间安静，不应是旺季之前的调整和打算。具体来说，2017年1-7月TOP3、TOP10与TOP50的总体规模分别为9348.9、17576.19和32469.99。

2018年1-7月的TOP3、TOP10和TOP50的规模则分别为11567.3、22991.4和45468.5亿元。从国家统计局的数字来看，2017年1-6月全国商品住宅销售额为49298.05亿元，TOP100所占到的比重为67.74%。而今年同期，TOP100在全国商品住宅销售额中占到的比重下跌至68.03%，这一数字2018年1-7月也有小幅下跌。

数据来源：观点指数整理对比去年同期可以找到，龙头房企在市场的份额有大幅度提高，前三名在TOP100中的份额早已从2017年1-7月的16.7%提高到了今年同期的21.26%。市场份额的抢走，也表明出有了龙头房企对规模的难舍以及彼此之间的白热化追赶。碧桂园在三四线城市的布局，随着棚改货币化在较低库存城市的作罢而前路未卜。

万科与恒大在6月的短兵相接让万科扳平恒大，7月份新一轮的竞争依然火药味十足。适当地TOP5、TOP10、TOP20、TOP50的比重皆有所上升。具体来说，后50名房企所占到份额变动并不大，不过中型房企的份额被逐步蚕食。

这些变化指出房地产集中度依然坐落于下降轨道，龙头三房企的发展速度明显低于中小型房企。规模、资金、拿地与融资优势，都是龙头房企的筹码与底蕴。特别是在整体偏弱的市场环境中，穿棉袄的人总能比穿着单衣的捱过更长更加冻的冬天。

市场占有率的大大增大，让中型房企的日子愈发伤心一起，如果跟上大型房企的发展速度，就有掉下来梯队的有可能。数据来源：观点指数整理数据来源：观点指数整理数据来源：观点指数整理据观点指数监测，2018年1-7月TOP100榜单中邻接名列之间的断层越发相当严重。相比2017年同期，2018年1-7月名列邻接的绝大多数房企断层皆不多达20%，不过TOP3和TOP4之间差距显著，在所有断层中名列第一，断层比例超过41.84%。

紧随其后的是TOP1-2和TOP6-7，断层比例分别为31.64%和24.49%。另外必须留意的是，今年1-7月份邻接名列之间多达20%的断层早已有四个，皆正处于TOP10房企中，分别为TOP1-2、TOP3-4、TOP6-7和TOP7-8之间。

这意味著大型房企之间的竞争某种程度不可小觑，规模差距早已冲破，名列前茅的房企想领先于输掉的可玩性显得更加大。2、中型房企黑马频现，行业配对中守住规模在断层渐渐不断扩大的大中型房企阵营中，有几匹黑马最为引人注目。与去年同期名列比起，我们可以显现出2018年1-7月TOP20名列变动较小的有新城控股、阳光城集团、中国金茂、中梁地产和泰禾集团，下降了7-17位。

这五家房企如入无人之境般，从千军万马中闯进了TOP20甚至是TOP10的阵营。以金茂尤为引人注目，今年1-7月，金茂销售金额为788.92亿元，同比增幅高达187.64%。如果之后按照这样的趋势发展下去，千亿目标对金茂而言已是探囊取物一般更容易。

过往金茂没很好地充分发挥一二级同步的效能，一般通过协议卖地的资金来展开二级项目的运转。从去年开始，金茂则以城市运营为核心，采行一二级同步模式，更好的自由选择一级研发土地展开研发。并且，金茂采行了多元化发展方式，包括一级研发、城市规划、研发建设、物业销售、持有人运营、商业设施和产业引入等等。凭借城市运营优势提供的土地储备，金茂今年的销售额开始突飞猛进，前7个月就早已多达去年全年的110%。

发展方式的改变给金茂加添了动力与增长点，也给金茂带给了更加多的利润与信心。今年1-7月，金茂共计拿地13幅，其中7月就有5幅。同时，年初至今，金茂只公开发行了三次融资，还包括两期票据与一次股权融资，总计大约71亿元人民币。

较同层次房企偏低，解释其资金链更加平稳。某种程度值得一提的还有新城控股。2017年仍然平稳在15名左右的新城，从今年年初开始发力，渐渐挤入了TOP10之列。

专心于住宅＋商业的双轮驱动战略，新城控股在两条道路上的发展都可以说道是顺风顺水。根据过往的经验，在调控的年份，出局的中小房企往往就越多。

对于名列前茅的房企来说，也正是不断扩大市场份额，抢走腾挪空间的绝佳机会。规模越大，意味著可以在拿地、贷款、去找人与订购时拥有更好的优势，同时也意味著可以对冲市场周期波动产生的风险，握更好的现金流。因此，大中型企业在侧重利润的同时，也开始进军规模，借此决胜负市场环境偏弱的冬天。

根据去年的数据推断，今年年末规模可以超过千亿的房企，约有三十家左右。3、棚改货币化风向微调，三四线市场悲观仍然针对前段时间国开行总行重复使用棚改项目合约签定审批权，全国一刀切的市场传闻，7月12日住建部开会吹风会回应，对于商品住房库存严重不足，房价下跌压力较小的地方，理应针对性地及时调整棚改移往政策。商品住房库存量较小的地方，可以之后前进棚改货币化移往。要更进一步合理界定和做到棚改的范围和标准，不做一刀切、不层层下指标、不盲目负债砖摊子。

对应到2017年8月，住建部等六部委具体商品住宅消化周期在15个月以下的市县，不应掌控棚改货币化移往比例，更加多采行新建安置房的方式；11 月，住建部更进一步具体，对库存严重不足、房价下跌压力较小的城市，仍主要采行货币化移往的 2018 年新开工棚改项目，研发银行、农业发展银行棚改专项贷款未予反对。棚改货币化移往始自2014年，彼时将棚户区和城中村改建划入国家新型城镇化发展战略。与之相配套，央行发售了总量低约万亿元以上的低利率PSL反对棚改。

此后，货币化移往比例很快下沉，从2014年的9%上升至2016年的48.5%。棚改动工套数亦明显减少，从2013年的304万套很快减少至2015年的601万套。2017年底，住建部更进一步具体启动新的棚改三年攻坚计划，2018-2020年三年共1500万套，其中2018年计划为580万套。

同时据住建部透漏，今年1-6月棚改已动工363万套，目标完成率约62.5%。数据来源：观点指数整理据观点指数统计资料，从城市等级上来看，2017年一线、二线及三四线城市棚改总套数分别为9.1万套（占到比 1%）、107.3万套（占到比18%）、492.6万套（占到比81%），可见三四线城市是棚改的主战场。

其中黑龙江、青海、新疆和甘肃的三四线城市棚改货币化移往面积占到销售面积比重的50%以上。对于三四线城市的去库存化来说，棚改具有较小的推展起到。总的来说，棚改政策给楼市整体带给的风向调整还不是相当大。

对于布局更为平衡或耕耘一二线城市的房企来说，影响更为受限。不过，一些在三四线城市普遍布局的房企，局面有可能就会那么悲观了。

4、资管新规细则实施 房企困境或将恶化7月20日，为指导金融机构更佳地贯彻执行资管新规，保证规范资产管理业务工作平稳过渡，人民银行会同银保监会、证监会制订了《关于更进一步具体规范金融机构资产管理业务指导意见有关事项的通报》（下称《通报》），就过渡期内有关明确操作性问题展开了具体。这次的《通报》主要有三方面内容：一是更进一步具体公募资产管理产品的投资范围；二是更进一步清晰过渡期内涉及产品的估值方法；三是更进一步具体过渡期的宏观谨慎政策决定。

具体来说，本次《通报》具体了半年以上的投资基金型产品可以用于摊余成本法，杨家理财产品在符合一定条件下可以投资新的资产以及中止了非标投资30%的容许。这对房企来说，看起来久旱之后的一场细雨，虽无法彻底解决房地产市场的旱季，却也是一定程度的减轻。早于在今年4月，资管新规实施。该文件在规范资产管理市场秩序、防止金融风险等方面充分发挥了大力起到，但由于缺少设施细则提示，金融机构在操作者层面不存在困惑，涉及业务的积极开展和解散皆受到一定程度影响。

数据来源：中国人民银行、观点指数整理不仅房企，很多中小型企业都无法从银行取得充足的贷款，社会融资规模也受到了较小程度的影响。其中最为相当严重的是委托贷款和信托贷款，6月份增量分别为-1642和-1623亿元。

再行再加，2015-2016年，房企大规模发售公司债，清净负债率大大提高，期限上看多为3-5年期的还本付息债，2018年下半年将步入房企公司债届满高峰。而近期监管层通过窗口指导，禁令公司债与票据言和还，同时规定只有旧债届满，或者长租公寓领域，房企才有发售新债的有可能。无独有偶，6月27日发改委新规规定，所有境外债务发售都必须经过国家发展和改革委员会（发改委）的审核，虽然没重开境外发债渠道，但是完全所有获批的境外发债都是用作再融资。

数据来源：观点指数整理、国家统计局房企的融资渠道越发狭小，在勒紧裤腰带的同时还要想要办法调补上饥荒。从今年3月份以来，房地产投资同比增长速度就仍然在较慢上升，同时90平方米以下的刚须要住房投资也正处于负增长状态，市场的大大削减让房企的日子更为伤心。非标的限制，不利于挽回当前房企信托贷款和委托贷款大规模负增长的局面。

去杠杆节奏的上升，安抚了市场情绪，同时也减轻了房企资金短缺的困窘。镣铐放开之后，房企在下半年向年度目标冲击的步伐也不太可能有所减缓，作好庆贺房地产市场旺季的身心打算。

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