本文摘要：全球领先的房地产服务商戴德梁举行戴家客听得暨年中新闻发布会活动，就2019上半年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和砖的市场展现出及未来走势等问题展开了全方位、深层次地理解。宏观经济：稳中有进、进中提质2019年一季度，武汉市整体经济运行呈现出稳中有进、进中提质的态势，一季度构建地区生产总值3357.4亿元，同比快速增长8.4%。 主要经济指标增长速度展现出平稳，主要经济指标值在中部主要城市中正处于领先地位。

全球领先的房地产服务商戴德梁举行戴家客听得暨年中新闻发布会活动，就2019上半年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和砖的市场展现出及未来走势等问题展开了全方位、深层次地理解。宏观经济：稳中有进、进中提质2019年一季度，武汉市整体经济运行呈现出稳中有进、进中提质的态势，一季度构建地区生产总值3357.4亿元，同比快速增长8.4%。

主要经济指标增长速度展现出平稳，主要经济指标值在中部主要城市中正处于领先地位。累计三月底，武汉市已完成固定资产投资1593.9亿元，较去年同期快速增长10.3%。其中房地产投资561.0亿元，同比快速增长8.5%。

土地市场：转让面积同比减40.4%，出让金大上涨102.6%2019年上半年，武汉共计转让地块109宗，土地供应较去年上半年减少48宗。其中最后成交价94宗、撤牌4宗、流拍6宗、中止上海证券交易所4宗、推迟转让1宗。总成交面积约621.8万平方米，同比增约宽40.4%；总转让金额991.2亿元，较去年同期增高大约102.6%。

从成交价楼面均价展现出来看，2019年上半年武汉土地成交价均价较2018年快速增长大约27.4%，超过5580.7元每平方米。从分区成交价面积来看，2019年上半年的土地供应主力集中于在近城区和中心城区，分别大约占到上半年总成交面积的51.9%和26.1%。

从分区成交价均价来看，2019年上半年除了中心城区的武昌区，次中心城区的青山区、东湖高新及近城区的东西湖、蔡甸、黄陂等区域的土地成交价均价皆较去年同期呈现出有所不同幅度的增高。忽略，主城区的江岸区和武汉市由于成交价土地较偏远，成交价均价同比上升明显。其余区域成交价均价同比持平。从竞得企业性质占到比来看，上半年民企是武汉土地市场的拿地主力，大约占到上半年土地成交价面积的50.2%。

其次是国企，大约占到上半年土地成交价面积的27.4%。最后是外资企业和自然人，分别大约占到上半年武汉市土地总成交面积的19.8%和2.7%。值得注意的是，与去年同期相比外资企业的拿地比例明显提升。

近年来武汉营商环境大大优化，近期政府堪称大力实施涉及政策更进一步增进外商来汉投资的积极性，外商投资在汉转入快车道：据市商务局统计资料，仅有今年上半年，在汉世界500强劲企业就追加16家，半年增量多达去年全年的10家。住宅市场：市场整体供需平衡，成交价均价下跌2019年上半年社会融资规模增量总计13.2万亿元，比上年同期多3.18万亿元，广义货币M2增长速度走势稳定，维持在8%以上。

整体来看，上半年市场资金之后维持了开合有助于的稳定态势。从政策上来看，2019年上半年坚决住房不炒的基本政策没逆，微调集中于在整治房地产市场乱象、最大化确保购房者合法权益等方面。

此外，在前进公租房的建设方面仍然保持了一定力度。2019年上半年，武汉市商品住宅批准后上市面积925.7万平方米，较2018年同期增高大约4.3%；销售面积881.5万平方米，同比下降大约22.9%。从销供比来看，市场整体由2018年的供大于求逐步改向供需平衡的状态，2019年上半年销供比超过1.0。销售均价指数表明2019年武汉市商品住宅成交价均价较2018年有明显的增高，增高大约28%.从分区供需情况来看，2019年上半年武汉市主城区商品住宅销售情况转暖，在整体供应面积不及去年同期的情况下，销售面积较去年减少大约29.8%，去年以来供过于求的态势获得挽回，供需结构渐趋合理。

近城区上半年沿袭2018年以来供需平衡的态势。主城区市场需求转好，成交量下降，也是造就上半年武汉市住宅整体成交价均价下跌的主要原因。

此外，通过对比2018与2019上半年商品销售名列前50项目中坐落于主城区的项目方位，找到主城区核心区域购房市场需求较去年有所提高，这也是造成武汉市整体住宅成交价均价下潜的主要原因。从片区来看，武昌白沙洲片区、光谷东片区以及汉阳片区是近两年武汉住宅市场需求获释的热门区域。从销供比来看，2019年上半年整体销供比基本保持在了0.8至1.2的合理区间；从出清周期来看，上半年出有清周期也展现出稳定，基本维持在6.4-7.1个月之间。

整体来看，预计下半年市场将沿袭供需平衡的态势，价格持稳。写字楼市场：市场需求获释慎重，空置率下降2019年上半年武汉优质甲级写字楼市场仍未追加供应，全市核心商圈优质甲级写字楼空间总存量保持在214.9万平方米。不受中美贸易摩擦升级影响，整体外部经济环境上行预期持续增大，上半年租户业务扩展及新的入本市市场需求展现出慎重，五大核心商务区清净招揽量自创历史新高。

全市核心商圈整体空置率同比下降大约3.1个百分点百分点至27.9%。租金呈圆形上升趋势，累计二季度末核心商务区优质甲级写字楼平均值租金大约121.6元/平方米，环比上升大约1.3%。同比上升大约2.4%。分区域来看，2019年上半年除汉口武昌沿江商务区外，主要核心商务区空置率环比皆呈现出有所不同程度的下降，表明整体市场需求获释慎重。

汉口武昌沿江商务区毫无疑问是目前武汉市核心商圈中发展最差的商圈，在整体市场需求弱化的情况下，空置率依然构建环比上升大约1.4个百分点。2019年上半年武汉甲级写字楼出租成交价的主要因素集中于在升级迁往，占到上半年年总成交量的大约64.3%。其次是业务扩展和新的入本市，分别大约占到上半年总成交量的28.6%和7.1%。

对比2018年的成交价驱动情况，体现出有2019年上半年武汉甲级写字楼市场新的入本市和业务扩展市场需求上升。我们指出主要原因来自两个方面，一季度由于公共假期较多是写字楼出租成交价的传统淡季，整体招揽节奏较缓。二季度市场展现出淡静则更加多的是不受中美贸易摩擦升级影响，整体外部经济环境上行预期持续增大，租户新开设分部及扩展节奏上升。

从租户成交价类型来看，2019年上半年来自专业服务业的市场需求充沛，占到到上半年出租成交价总面积的67.3%。其次是不动产、金融、医疗身体健康、TMT、工业制造业和教育，整体占到到上半年成交价总面积的大约32.7%。

值得注意的是，2019年上半年来自外资企业的出租面积占了上半年总成交面积的65.2%，体现出有武汉营商氛围较好，教育资源非常丰富，对外资企业吸引力正在大大强化。2019年下半年，武汉优质甲级写字楼市场预计还将步入还包括华发中城濠、香格里拉酒店办公楼、新世界中心三期等在内的大约36.7万平方米的追加供应。

商业零售市场：商圈同质化压力下的首店军备竞赛2019年1至5月，武汉市构建社会消费品零售总额2876.1亿元，同比快速增长8.6%，增幅同比回升2.0个百分点，低于全国0.5个百分点。2019年1至5月，武汉市居民消费价格同比下跌2.6%，涨幅比去年同期提升0.1个百分点，比前4个月提升0.2个百分点，整体物价涨幅有所不断扩大。

八大类商品及服务价格呈现出7升至一平的态势，除了医疗保健价格同比持平外，其余七大类商品及服务价格皆呈现出下跌趋势。2019年上半年，武汉天地北馆和帝斯曼购物中心的开业为武汉非核心商圈零售市场带给了大约23.4万平方米的追加供应。四大核心商圈仍未追加供应，总存量保持在232.7万平方米。

上半年四大核心商圈多个商业物业业态调整频密，累计二季度核心商圈整体空置率较2018年四季度下降大约0.4个百分点至4.9%。上半年武汉四大核心商圈首层平均值租金袭港629.7元/平方米/月，较2018年末微降大约0.9%。从新开业店铺分业态面积占到比来看，2019年上半年餐饮和零售业态是扩展最大力的业态，分别占到上半年新的开店面积的37.6%和35.1%。

其次是儿童、娱乐休闲娱乐和生活设施类业态，整体占到到上半年新的开店面积的27.3%。从明确业态细分来看，上半年餐饮业新店开业主要集中于在特色中餐和小吃，占到到上半年新的进餐饮面积的53.2%和18.8%；零售类新的进店铺则主要集中于在时尚零售，占60.8%；儿童类业态新的进门店依然集中于在教育培训和娱乐休闲娱乐，整体占到到儿童类业态新开业面积的77.8%；娱乐休闲类业态上半年的扩展则主要以电玩城、电影院居多；生活设施类业态扩展则主要以家装居多。2019年上半年，武汉市共计7个商圈引入了首店，其中武广、中南中北、永清及街道口商圈尤为大力，分别大约占到上半年首店引入数量的32.4%、23.8%、21.2%和9.9%。

从引进首店的业态占到比来看，除了传统的服饰和餐饮类店铺外，武汉零售市场首店的引入开始呈现出业态多样化特点：还包括文创、娱乐休闲娱乐、珠宝饰品、化妆品、茶饮、新零售等在内的10个零售类占了上半年首店引入总数的大约43.1%。2019年下半年武汉优质零售市场预计还将步入还包括汉口新世界K11、绿地缤纷城、武汉缤购城等在内的大约79.3万平方米的追加供应。戴德梁行高级董事，武汉、长沙及郑州公司总经理朱广平回应：近年来随着武汉市新兴区域人口引入的减缓，新兴商圈较慢兴起。

如何在白热化的竞争去防止同质化以维持能级优势沦为目前武汉市主要商圈联合面对的问题，引入首店开始沦为各大商圈维持竞争优势防止同质化的主要手段。

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